國家稅務總局深圳市稅務局關于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告
2021-10-21 09:01:36
中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局關于發(fā)布《土地增值稅征收條例》的公告(2021年第8號)為加強土地增值稅征收管理，中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局制定了《中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征收條例》(以下簡稱《條例》)。 現(xiàn)予公布，自2021年1月1日起施行。 特此宣布。 中華人民共和國國家稅務局2021年11月25日中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征收管理細則第一章總則第一條為加強土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規(guī)，制定本條例。 第二條土地增值稅主管稅務機關為房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務局(含神山惠州區(qū)稅務局)。 各區(qū)稅務局負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目、自建房屋、存量房的土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、征前申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報及稅收優(yōu)惠管理(蛇口稅務局、前海稅務局不負責個人存量房的土地增值稅征收)。 各稽查局負責查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷稅、漏稅、抗稅等稅收違法行為。 第二章房地產(chǎn)項目管理第三條主管稅務機關應當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實行項目管理。 主管稅務機關要從納稅人取得土地使用權開始，按項目建檔立賬，對納稅人的項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清算等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行跟蹤監(jiān)測，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。 第四條納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)，應當在規(guī)劃部門批準的建設用地規(guī)劃許可證上登記項目名稱。 城市更新項目可結合城市更新項目核準書和社會投資項目登記證進行登記。 對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可以結合建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預售許可證和納稅人會計核算，經(jīng)集體合議后，確認項目分期登記。 納稅人項目登記后，因相關事項變更確需變更的，應當自相關事項變更之日起30日內(nèi)向主管稅務機關提出申請，并提交相關材料。主管稅務機關應通過集體合議確認是否變更項目登記。 第五條納稅人應當按照登記的項目申報繳納土地增值稅。 納稅人同時開發(fā)多個項目的，應當根據(jù)項目合理收取相關收入、成本和費用；分期開發(fā)項目的，應當根據(jù)分期開發(fā)項目合理收取相關收入、成本和費用。 第六條納稅人應當自取得房地產(chǎn)項目建設用地規(guī)劃許可證等項目立項和規(guī)劃資料之日起30日內(nèi)向主管稅務機關辦理項目信息登記，并向主管稅務機關提供下列材料: (一)房地產(chǎn)項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者城市更新項目批準書、社會投資項目備案證明等項目立項和規(guī)劃資料；(二)土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、國有土地使用權證書等權屬資料；(3)項目開發(fā)計劃(包括開發(fā)時間、完成時間、分階段開發(fā)計劃、項目階段的方法和原因等。);與惠州發(fā)展相關的信息(包括惠州方、分配比例、分配方式等。). 第七條納稅人應當自取得下列材料之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關提供: (一)建設工程預算、施工合同、建筑工程施工許可證；(二)房地產(chǎn)預售(銷售)許可證、月銷售額表；(三)工程造價記錄表、工程量清單；(四)工程竣工結算、工程竣工綜合驗收備案材料。 稅務機關通過政府部門信息共享獲得上述第六條、第七條所列項目數(shù)據(jù)的，納稅人無需提交。 第八條主管稅務機關應當與轄區(qū)城市更新、土地規(guī)劃等部門建立溝通機制，定期獲取房地產(chǎn)項目審批和預售銷售明細，掌握房地產(chǎn)項目稅源；定期將已登記項目清單與政府項目核準部門核準的項目清單進行比對，并及時通知未登記項目的納稅人進行項目登記。 未按規(guī)定辦理項目登記的，可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定予以處罰。 第三章項目預繳申報管理第九條房地產(chǎn)項目土地增值稅實行“先預征后清算、多退少補”的征收方式。 也就是說，項目竣工結算前開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按照預征率征稅。工程竣工結算后，進行清算，多退少補。 第十條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應納稅所得額不含增值稅，房地產(chǎn)項目預繳土地增值稅納稅義務發(fā)生時間以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間為準。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按以下方法計算土地增值稅征收依據(jù):土地增值稅征收依據(jù)=預收款-應預繳增值稅，應在收到款項后次月納稅期內(nèi)繳納。 未在規(guī)定期限內(nèi)預繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定，從限期繳納稅款期限屆滿后的次日起，加收滯納金。 第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房經(jīng)政府部門批準暫不征收土地增值稅的，應在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務機關備案。 第四章項目清算申報管理第十二條土地增值稅清算是指符合清算條件的納稅人，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關土地增值稅的規(guī)定，自行計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，根據(jù)預繳的土地增值稅稅額確定滯納金或退稅金額的行為， 填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供相關材料，辦理土地增值稅清算申報，結清房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅。 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準確性、完整性承擔法律責任。 第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目以主管稅務機關登記的項目為單位進行清算。 第十四條有下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅清算: (一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工銷售；(二)整體移交未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目；(三)土地使用權直接轉(zhuǎn)讓。 第十五條有下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算: (一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積85%以上，或者剩余可銷售建筑面積雖未超過85%，但已出租或者自用的；(二)銷售(預售)許可證已滿三年未銷售的(起始時間為取得最后一張預售許可證的時間)；(三)申請注銷稅務登記，未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)主管稅務機關在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為有必要進行土地增值稅清算的。 第十六條符合第十四條要求的項目，納稅人應當自符合第十四條要求之日起90日內(nèi)向主管稅務機關申報土地增值稅清算。 第十七條符合第十五條條件的項目，主管稅務機關應當在項目符合第十五條條件后一年內(nèi)制定清算方案，清算方案實行集體合議。 對需要清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應當及時通知納稅人進行清算。 納稅人應當自收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報。 第十八條納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應當提供下列資料: (一)土地增值稅納稅申報表及其附表；(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售和視同銷售、共同成本費用的計算和分攤方法、關聯(lián)交易、融資、房地產(chǎn)清算項目的納稅、保障性住房建設、公共配套設施的處理、減稅免稅、可售和不可售建筑面積的具體構成；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本、費用等相關資料，包括工程竣工決算、取得土地使用權所支付的地價證明、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款結息通知書、工程合同結算單、商品房買賣合同統(tǒng)計表等。主管稅務機關需要相應項目會計憑證的，納稅人還應當提供會計憑證復印件；(四)納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務機構代為申報、審核、核實。 委托涉稅專業(yè)服務機構代為報告和審核核實的納稅人，應當提交涉稅專業(yè)服務機構出具的清算核實報告；必要時，主管稅務機關可以要求專業(yè)服務機構提供清算核查報告的審計工作底稿。 第十九條主管稅務機關收到納稅人清算資料后，應當對符合清算條件、報送清算資料齊全的項目予以受理，并出具受理通知書。 納稅人符合清算條件，但提交的清算資料不完整的，主管稅務機關應當出具限期提供資料通知書，并通知納稅人自收到通知書之日起15日內(nèi)完成清算資料。 逾期完成全部資料的納稅人予以受理。 逾期未完成數(shù)據(jù)的，因客觀原因難以完成數(shù)據(jù)的，經(jīng)納稅人書面確認后予以受理。 逾期不提交清算材料的，可以依照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定予以處罰。 第二十條納稅人申請土地增值稅清算申報時，與清算事項相關的扣除額，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關法律法規(guī)的規(guī)定計算。 除另有規(guī)定外，應當在扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅費后，提供合法有效的證明；不能提供合法有效證件的，不予扣分。 第二十一條納稅人申請清算申報時，在同一開發(fā)項目或者同一分期項目中，既有普通標準房又有非普通標準房等各類不動產(chǎn)的，納稅人申請免征普通標準房土地增值稅優(yōu)惠政策的，應當分別計算應繳納的增值額、增值率和土地增值稅。 第五章清算管理第二十二條主管稅務機關根據(jù)納稅人的清算申報和提供的有關資料，對土地增值稅項目進行審核，依法征收土地增值稅。 稅務機關在受理納稅人的《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關材料后，應當成立項目清算審計組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金等進行專業(yè)審計。清算審計組應當記錄審計過程，并按照檔案管理要求保存。 第二十三條主管稅務機關應當自受理項目清算之日起90日內(nèi)完成納稅人增稅申報的清算審核，并將廣州公司寶公司登記的審核結果書面通知納稅人，納稅人應當自收到通知之日起30日內(nèi)辦理報銷和退稅。 90天內(nèi)確實難以完成清算審核的，經(jīng)區(qū)稅務局批準，可以延期90天。 第二十四條依照本細則第十四條應當清算的納稅人和依照本細則第十五條由主管稅務機關通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未申請清算申報的，主管稅務機關應當責令納稅人限期改正，并要求其在三十日內(nèi)申報清算；逾期不申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，應當移送稽查部門處理。 稽查局發(fā)現(xiàn)依照本條例第十四條應當清算的納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)清算，被清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目未如實清算等。，依法查處土地增值稅的繳納。 第六章核查與清算管理第二十五條在主管稅務機關的日常管理和稽查局的稅務稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以對土地增值稅的征收情況進行核查: (一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置賬簿但未設置賬簿的；(2)雖然設置了賬簿，但賬目混亂或成本數(shù)據(jù)、收入憑證、費用憑證不全，導致轉(zhuǎn)賬收入難以確定或扣除項目金額；(三)擅自銷毀賬簿的；(四)拒絕提供收入、成本、費用等納稅信息的；(五)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，被稅務機關責令限期清算，逾期仍拒不清算的；(六)申報計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當理由的。 經(jīng)批準征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得享受土地增值稅減免稅優(yōu)惠。 第二十六條確定銷售收入。 主管稅務機關從土地產(chǎn)權行政主管部門取得該房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓合同總金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際銷售收入。 第二十七條核定征收率或者核定開發(fā)成本和費用。 (一)主管稅務機關可參照同一地區(qū)、同一年度房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)方式相近的納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率。 (2)主管稅務機關可按以下方法核實開發(fā)成本和費用:1。確定地價。 以土地產(chǎn)權行政主管部門提供的地價或該地塊同期基準地價為準。 2.批準的開發(fā)成本。 成本核實可以通過以下方式確定:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報政府有關部門批準或備案的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價等相關數(shù)據(jù)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地產(chǎn)權管理部門辦理產(chǎn)權初始登記時的土地成本、開發(fā)成本等相關數(shù)據(jù)。 (2)參考住建部門公布的建設工程造價。 (3)同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本。 3.批準的開發(fā)成本。 開發(fā)成本=(地價+批準開發(fā)成本)×10%。 第二十八條經(jīng)批準清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務機關集體合議后確定。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的，原則上不予批準征收。 第二十九條主管稅務機關啟動核查清算程序后，應當在90日內(nèi)完成核查清算，并將核查結果書面通知納稅人，納稅人應當自收到通知之日起30日內(nèi)辦理補繳和退稅。 第七章清算后的后期管理第三十條土地增值稅清算期間未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后轉(zhuǎn)讓的，納稅人應當按月匯總，在次月納稅期內(nèi)申報繳納土地增值稅。 第三十一條清算后逾期申報時，扣除的項目金額按照清算時單位建筑面積成本(不含與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅費)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積加上清算后轉(zhuǎn)讓時支付的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅費計算。 單位建筑面積成本(不含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關稅費)=房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除總額(不含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關稅費)÷房地產(chǎn)開發(fā)項目可銷售建筑面積總額。 第三十二條主管稅務機關應當加強清算后逾期交易的管理，并告知納稅人申報逾期交易。 第八章舊房轉(zhuǎn)讓的征收管理第三十三條納稅人轉(zhuǎn)讓在二級房地產(chǎn)市場購買一年以上(不含一年)的房產(chǎn)、自建房屋使用一年以上(不含一年)的房產(chǎn)和在三級房地產(chǎn)市場購買的房產(chǎn)，適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租一年以上(不含一年)的，適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。 第三十四條納稅人以舊房屋建筑物評估價格為扣除項目的，以政府批準的房地產(chǎn)評估機構評估的重置成本價乘以新的折現(xiàn)率后的價格為扣除項目。 扣除項目具體包括:建筑物重置成本價乘以新的折現(xiàn)率、取得土地使用權所支付的土地價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關費用、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅費。 按照評估價格作為扣除項目，評估價格是指建筑物的評估價格，不包括土地價格。 第三十五條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房、舊樓，不能取得評估價但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務機關確認，從購買之年至轉(zhuǎn)讓之年，可按發(fā)票載明的金額每年加計5%計算扣除項目。 “每年”是指自采購發(fā)票載明的日期起至銷售發(fā)票開具之日止的一年，每12個月一次；超過1年，不足12個月但超過6個月的，可視為1年。 扣除項目具體包括:原購買價格、附加扣除金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關費用、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅費。 第三十六條納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購買不滿1年(含1年)、自建房屋使用不滿1年(含1年)的房地產(chǎn)，舊房屋轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策不適用。 扣除項目具體包括:取得土地使用權所支付的土地價款、原購買價款、自建房屋建筑價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關費用、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅費。 第三十七條舊房轉(zhuǎn)讓過程中，有下列情形之一的，可以按照批準的征收方式征收土地增值稅: (一)未提供合法有效的購房合同及構成房屋原值的相關證明，未正確計算房屋原值的；(二)未能提供支付合理費用的相關憑證，不能正確計算合理費用的。 第三十八條核定征收包括核定扣除項目和核定征收率: (一)核定扣除項目是指納稅人不能提供購房發(fā)票，主管稅務機關在確定附加扣除基數(shù)時，可以根據(jù)不動產(chǎn)權證登記價格或者土地產(chǎn)權行政管理部門查詢的原始購房價格進行核實。 屬于自建房屋(含適用舊房政策的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)，主管稅務機關可根據(jù)房地產(chǎn)建設價格和原價，核定基數(shù)進行附加扣除。 (二)核定征收率是指按核定征收率應繳納的土地增值稅。 核定征收率僅適用于個人轉(zhuǎn)讓存量房的土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》(深稅發(fā)〔2009〕460號)的相關規(guī)定。 第九章附則第三十九條本條例規(guī)定的“集體合議庭”機制由各區(qū)稅務局確定，合議庭成員不得少于三人。 第四十條本條例自2021年1月1日起施行。 第四十一條本細則由中華人民共和國國家稅務總局深圳稅務局負責解釋。
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